תמ"א 38 -איך בוחרים את הקבלן לביצוע

תמ"א 38 או בשמה המלא- תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא בעצם תוכנית שנועדה לטפל במבנים בעלי סיכון אפשרי להיפגע ו/או להיהרס במצב של רעידת אדמה. סעיפי התוכנית נאספו כולן לתכנית מתאר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. כיום היא מאפשרת קבלת היתר בנייה לצורך חיזוק של מבניים קיימים ללא תוכנית מפורטת- בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בלבד. בשנים האחרונות הפך המושג 'תמ"א 38' לשגור כמעט בפיו של כל דייר במבנה ישן אשר הדיירים בו החליטו לבצע חיזוק ושדרוג של הבניין או תוספות בנייה או שקבלן מסוים פנה אליהם עם ההצעה. השאלה החשובה ביותר שנשאלת על ידי אותם דיירים, ובצדק- איך בוחרים את הקבלן לביצוע תמ"א 38?

לצורך בחירת קבלן אשר יבצע את הפרויקט יש שתי דרכים עיקריות אשר לכל אחת יתרונות וחסרונות משלה:

1. בחירת היזם אשר פונה עם הצעה– יזמים רבים פונים אל דיירי בניינים לצורך ביצוע פרויקט ולכן ניתן או להיעתר להצעה של אחד היזמים שנראים לדיירי הבניין או לבחור יזם שנראה לדיירי הבניין ולעניין אותו בפרויקט. לאחר בחירת היזם יש לשבת איתו על הפירוט והתוכנית של הפרויקט- לבדוק את כל הפרטים הטכניים והתכנונים העתידיים כולל לוחות זמנים. היתרון הוא שמדובר בהליך קצר יחסית לחיפוש קבלן אך החיסרון הוא שאותו יזם הינו בלעדי ולכן ההצעה שלו יכולה להיות פחות נוחה או אטרקטיבית כאשר אין הצעות אחרות שהוא מתחרה בהן.
2. עריכת מכרז– ישנה אפשרות לערוך מכרז פתוח אשר מפורסם לציבור הרחב או עריכה של מכרז סגור בו נעשית פנייה יזומה למספר קבלנים וניתנת להם האפשרות להשתתף במכרז. היתרון הוא ברור- הקבלנים נמצאים בתחרות ולכן כל אחד מהם ירצה לספק את ההצעה האטרקטיבית ביותר על מנת לזכות במכרז. החיסרון הוא שמדובר בהליך ארוך יחסית שכן על נציגי הדיירים להיפגש עם כל אחד מהמשתתפים במכרז, לקבל ולבחון את ההצעה שלו ולמיין את ההצעות הרלוונטיות עד בחירת ההצעה הרלוונטיות ביותר.

דגשים חשובים בתמא 38

• על דיירי הבניין לגבש נציגות דיירים אשר מייצגת את כל דיירי הבניין ויכולים להיפגש עם קבלנים ויזמים, לעבור איתם על תוכניות ולנהל מולם את המשא ומתן מבחירת הקבלן לצורך ביצוע הפרויקט ועד שהפרויקט מסתיים. חשוב לדעת שמדובר בפעילות התנדבותית שכן אותם דיירים לא מקבלים עבור הפעילות תשלום ויש לפעול למען האינטרסים המשותפים של כל דייקי הבניין.
• כל פרוייקט וכל מבנה הוא שונה מאחר ולכן אין להסתמך על מה שנעשה בבניין ליד או משמועות ויש להתייעץ עם מומחים בתחום לגבי כל פרויקט בנפרד.. כמובן שכן חשוב לקבל חוות דעת והמלצות מאנשים אשר עבדו או עובדים עם אותו הקבלן.
• מומלץ להתנהל עם ייעוץ קבוע של עורך דין מומחה בתחום שיש לו ניסיון בתמ"א 38 ובניהול פרויקטים מול יזמים וקבלנים על מנת ליעל את התהליך, להמנע מסכסוכים בין הדיירים ולא ליפול בענייני בירוקרטיה שדורשים ידע ניסיון ומומחיות.

*** האמור במאמר זה לא מהווה יעוץ משפטי ועל הדיירים להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום.  ***

עו"ד רון שוורץ- מתמחה במקרקעין ותמ"א 38   . http://ronslaw.co.il/